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锦江酒店(600754):变现物业溢价 逐步推动轻资产化发展

发布时间:2020-01-10    研究机构:上海申银万国证券研究所

事件回顾:1 月8 日,公司公告将西安锦江之星、郑州锦江之星(物业产权及酒店)分别作价0.75/0.60 亿元转让给光缕公司(由华安资产锦江1 号集合资产管理计划之管理人华安未来资产管理(上海)有限公司代集合资产管理计划持有其99%股权),交易完成后,公司实控人锦江国际旗下锦国投合计分别持有两家公司47.20%股权。

原有物业评估增值,贡献非经营收益。经资产评估后,西安/郑州锦江之星截至2018 年末净资产分别为0.32 亿/0.35 亿元,本次交易,西安/郑州锦江之星分别实现增值率131.22%/69.81%,交易溢价主要来自土地增值,剥离产生税前收益约6700 万元。西安/郑州锦江之星均隶属于锦江酒店(600754)的全资子公司上海锦江国际旅馆投资有限公司,2018 年,西安/郑州锦江之星分别实现净利润315.56/265.94 万元。根据2018 年年报披露,锦江旅馆投资旗下子公司约42 家(含西安/郑州锦江之星),2018 年合计归母净利-5216 万元。

本次转让为重资产模式逐步向轻资产模式转向的一步,对利润影响有限。本次转让实质为公司自持重资产物业转为轻资产运营,转让后公司作为管理方继续运营酒店并收取管理费。由于铂涛、维也纳目前没有自有产权物业,因此剥离转让主要针对老锦江系部分资产。本次转让的西安/郑州锦江之星收入体量相对较小,对利润影响有限,后续可通过门店扩张弥补。

投资建议:STR 数据显示,10 月、11 月酒店RevPAR 增速分别为-2.62%/-0.97%,降幅出现环比收窄,主要来自2020 年春节较早带来的的错期影响。在2019 年低基数作用下,预计2020 年酒店经营数据基本与去年持平。综合考虑供需和宏观经济的影响,我们预计酒店复苏趋势有望于2020 年二季度之后逐步确立。本次剥离充分印证,持续轻资产化是公司后续发展的必然之路,看好二季度酒店行业探底复苏。考虑到目前产权交易尚未交割,尚存在不确定性,因此本次不调整盈利预测,维持原有盈利预测,预计19-21 年EPS 为1.15/1.32/1.57 元,对应PE 为25/22/18 倍,维持“买入”评级。

风险提示:宏观经济复苏不及预期影响酒店行业需求,公司开店进度不及预期。

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